Co warto wiedzieć o drogach dojazdowych / cz.1

Źródła obrazów: Behance, CGArchitect, Freshhome, Evermotion

Co warto wiedzieć o drogach dojazdowych / cz.1

Droga dojazdowa do nieruchomości

Część pierwsza

Zakup działki pod budowę wymarzonego domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest  dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy.

Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej  dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio np. przez drogę prywatną. Jednak sam fakt istnienia drogi nie zapewnia bezpieczeństwa ani komfortu dojazdu do własnej nieruchomości w przypadku jej zakupu. W naszym kraju sprawy związane z drogami dojazdowymi są często skomplikowane i problematyczne, dlatego warto wiedzieć na ten temat jak najwięcej, aby uniknąć problemów i dodatkowych kosztów.

 

Właściciel drogi

Ustalenie właściciela drogi dojazdowej, która prowadzi do danej działki jest konieczne, by uniknąć w przyszłości komplikacji związanych z dojazdem do własnej nieruchomości.

Kiedy udaje się dojechać do działki, aby ją obejrzeć, wydaje się, że wszystko jest w porządku. Może się jednak okazać, że po jakimś czasie ktoś zażąda opłaty za przejazdy, w ogóle ich zabroni lub stan drogi dojazdowej będzie uniemożliwiał jej użytkowanie. Może także się zdarzyć, że choć do działki można bez problemu dojechać, są problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę, ponieważ działka nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi. W wielu miejscach bowiem ludzie ciągle poruszają się drogami wytyczonymi na sąsiednich działkach korzystając latami z sąsiedzkiej grzeczności. Problem z taką drogą, którą nazywa się  zwyczajową, pojawia się, gdy grzeczność się kończy z powodu zmiany  właściciela nieruchomości  lub sposobu jej użytkowania. Dlatego już na etapie oglądania działki koniecznie trzeba dowiedzieć się, kto jest właścicielem drogi, która do niej prowadzi, i co z tego wynika.

 

Droga publiczna

Do dróg publicznych zaliczane są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, może z nich korzystać każdy zgodnie z ich przeznaczeniem. Drogi publiczne stanowią własność Skarbu Państwa lub samorządu województwa, powiatu lub gminy, zatem o tym, czy droga jest publiczna decyduje to, czyją jest własnością. Z punktu widzenia osoby, która zamierza zakupić działkę pod budowę domu, najbardziej pożądany jest jej bezpośredni dostęp do drogi gminnej. W takim wypadku bowiem to na gminie spoczywa obowiązek utwardzenia, oświetlenia, odśnieżania, czyli dbania o zachowanie tej drogi w dobrym stanie a do tego można z niej korzystać bez żadnych ograniczeń.

 

Prawnie zagwarantowany dojazd

Niestety nie każda działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Bez tego działka jest praktyczne bezużyteczna, nie można na niej nic wybudować, spada więc także jej wartość. Taką działkę można kupić  w okazyjnej cenie, jednak przed transakcją należy dobrze przemyśleć swoje dalsze kroki i koszty związane z uzyskaniem dostępu do drogi.

 

Istnieje kilka sposobów uzyskania dostępu z działki do drogi publicznej:

  • ustanowienie służebności przejazdu

  • kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej

  • zakup działki sąsiedniej, która posiada dostęp do drogi publicznej.

 

Ustanowienie służebności przejazdu

Służebność przejazdu polega na możliwości przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Powstaje najczęściej w wyniku zawartej umowy lub orzeczenia sądowego.

Dostęp do drogi publicznej można uzyskać dzięki ustanowieniu służebności gruntowej. Zgodnie z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości w ten sposób, że właściciel jednej nieruchomości (władnącej) może korzystać w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (obciążonej). Służebność gruntowa (w odróżnieniu do służebności osobistej) jest związana z własnością a nie właścicielem i przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi danej nieruchomości. Służebność gruntowa może dotyczyć rożnych kwestii, także przejazdu. Pozwala na długoterminowe rozwiązanie sprawy korzystania z cudzej nieruchomości i uzyskania dostępu do drogi publicznej.


Ustanowienie służebności przejazdu może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy obiema stronami. Konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej złożone w formie aktu notarialnego. Właściciele obu nieruchomości powinni u notariusza spisać odpowiednią umowę zawierającą ustalenia dotyczące przebiegu drogi, wysokości wynagrodzenia i jego formy (jednorazowa lub okresowa). Ustanowieniem służebności powinno być również wpisane do ksiąg wieczystych obu nieruchomości, w dziale III kw nieruchomości obciążonej (tej, na której służebność jest ustanowiona), natomiast w dziele I kw nieruchomości władnącej (tej, dla której służebność jest ustanawiana, jako jej usprawnienie).

dzialkanadmorzem.pl

Wizualizacje wnętrz

One Comment

Post A Comment